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疫情期间可要求减免租金吗



新型冠状病毒感染的引发的肺炎疫情仍在发展之中,医学专家所称的病毒7-14天的潜伏期尚未届满。为了防止病毒进一步扩散,避免疫情进一步加重,全国大部分省份宣布启动重大突发公共卫生事件一级响应,实行最严格的防控措施。多地采取了交通管制,国务院办公厅和各省陆续宣布延长春节假期。


因为交通管制,许多返城的农民工和企业员工的出行计划受阻,尚未返城的人员中有的还是房屋承租人(又称 “租客”),有的租客朋友心急火燎地咨询律师:自己在城里租住的房屋,受疫情影响未能租住期间的租金可否要求出租人(又称“房东”)予以减免?


对于上述问题,我们认为应该本着尊重合同,遵循法律规定,本着公平合理原则具体分析处理为宜。回答是否可以减免租金,我们认为可以以下几个方面来考虑:


1.查阅双方房屋租赁合同的约定


租客和房东建立租赁关系,是以房屋租赁合同为基础。就此情形下是否能够减免租金,我们认为首先应该看房屋租赁合同中对此有无约定;若有约定,依据房屋租赁合同的约定来处理。合同约定优先,充分体现了合同法规定的意思自治原则。


2.依据法律的规定


从维护房东利益的角度讲,一般对于承租人未使用房屋,除非是房东原因造成的,房东不会主动进行租金减免。


依据租赁合同中出租人和承租人的权利义务的安排,房东只要把符合条件的房屋交付给承租人,其在租赁合同中的主要义务即完成。至于租客是实际使用还是空置该房屋,这是承租人的权利,租客使用与否和其支付租金无关联。既然房东已经将房屋交付并由租客占有,租客就获得了对房屋的使用权,其就有义务交付租金。


所以,房东一般不会在房屋租赁合同中约定出现租客不实际使用房屋时房东应该减少房屋租金。


此次新型肺炎疫情发生后政府采取交通管制,租客被滞留在外地,无法使用该房屋,从法律上是否构成了不可抗力?可否理解为受不可抗力时间影响房屋租赁的目的无法实现或造成租赁合同延迟履行?


就此次疫情的发生以及交通限制措施的实施通常可以理解不可抗力事件,但就房屋租赁合同而言,疫情的发生和交通限制措施实施是否影响了各方对房屋租赁合同的履行,笔者认为结论恐怕不尽一致。


个人倾向认为,除非是疫情发生造成标的房屋(即所租赁房屋)发生了不再适合出租或一定期限内因疫情发展不让使用的事实,不宜认定为因不可抗力造成合同房屋租赁合同无法履行或迟延履行。在此情形,租客以不可抗力为由要求调整租金的主张不一定得到支持。


但是,依据《中华人民共和国民法总则》第六条规定的公平原则,如果承租人不能实际使用的期限较长、租金负担重,双方本着公平合理原则对租金以协商方式适当调整租金还是应给予支持的,这也体现我们合同双方主体在大难面前同舟共济、共克时艰的精神风貌。


3.关于租金调整的处理建议


相关媒体报道, 128日,万达商管集团表示,对全国各地所有万达广场的商户自124-225日时间内的租金及物业费实行全免政策,免租额在30亿元-40亿元之间。实际上,对于疫情发生后房屋租金的处理,万达给我们做了很好的榜样。我们乐意见到更多的房东与租客一道依据合同约定和遵循法律规定的公平原则以协商的形式妥善处理租金负担问题,共同渡过经济上的难关。


文:王磊、柯杰审核:刘祥斌

得伟君尚武汉自贸片区律师所大健康法律研究团队














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