城里人买了集体土地上的房屋（俗称小产权房），按现有法律规定，买卖是无效的，办理过户手续更是没有可能。
        可笔者近日代理的一起小产权房的买家，起诉要求办理过户手续，不仅得到一二审法院的支持，还判卖房要支付相应的过户税费，卖家要求返还房屋的反诉被驳回。这是笔者从业20年来首次遇到这样开眼界的案例。
        2003年11月，小艺与老袁夫妇签订《房屋买卖合同》一份，约定老袁（农村人）将他们位于宜昌市西陵区茶庵村一栋三层楼私房出卖给小艺（城里人），房屋面积256.28平米，售价24万元；有关房屋买卖的一切费用由老袁夫妇承担；老袁夫妇承诺于2005年6月30日前办完房屋交易手续。合同签订时，小艺付了4.8万元定金，入住时交15.2万元给老袁夫妇，余下4万元在手续办完时一次性付清。合同签订后，小艺按约交了定金，老袁夫妇将房屋的产权证书、集体土地使用权证交给了小艺并搬出了房屋，小艺依约交付了15.2万元房款。但之后，由于小艺是城里人，房屋土地是集体土地，小艺一直无法办理这幢楼房的过户。
        但2012年7月5日，随着宜昌城区“城中村”大量土地整体由集体土地变更为国有土地，小艺所购买楼房的土地变更登记换发土地证，原有的集体土地使用证变更为国有土地使用权证，土地性质从集体建设用地变更为划拨用地，办理土地证的换发手续时，该房屋所在村的村委会也同意过户，小产权房的过户似乎出现了一丝曙光。但事实上小艺对所买房屋的过户仍无法完成。
        因为2003年至2012年间，众所周知，房价大幅攀升，象小艺原来花20多万买的三层楼房屋房价至少涨了10倍。而且，过户的税费也大幅增长，原来只要几千元的过户税费现在涨到要20万左右。如果老袁夫妇按合同履行，所得房款几乎只能支付过户税费。
        由于过户一直无法办理，小艺遂找到笔者，笔者代理他向法院起诉，要求老袁夫妇按合同约定协助办理过户手续，并承担过户所需税费。起诉后，老袁夫妇委托律师应诉并提起反诉，认为合同签订时房屋属小产权房，房屋买卖合同无效，要求返还房屋。双方分歧很大，这幢房屋事关双方重大利益。
        2015年2月，宜昌市西陵区人民法院作出一审判决，认为公民合法的民事权益受法律保护，双方在自愿基础上签订的房屋买卖合同，并未损害国家、集体及第三方的合法权益，双方在签订合同时，因为土地使用权障碍使得过户行为无法完成，现房屋的土地已由集体土地变更为划拨用地，土地使用权的障碍已消除，过户条件已具备，老袁夫妇应依约协助小艺办理过户手续，并承担降土地出让金之外的一切土地、房屋的过户税费。
        老袁夫妇对一审判决不服，继续上诉，认为签订合同时小艺是城里人，买卖小产权房的合同是无效的，合同无效自始无效，小艺应返还购买的房屋，不应承担过户税费。笔者认为，签订合同时老袁虽是农业户口但他们是宜都市的村民，不是西陵区茶庵村村民，争议的房屋既然能由茶庵村卖给老袁，并将集体土地过户至老袁夫妇名下，也就能过户至小艺名下，如果原来是集体土地无法过户，现在变成国有划拨土地，在目前土地房屋均可过户至小艺名下的情况下，老袁夫妇应按合同约定予协助。
        近日，宜昌市中级人民法院作出二审判决，判决老袁夫妇在一个月内，协助将房屋过户至小艺名下；同时按当时的房价按比例承担除土地使用权出让金之外的税费；驳回老袁返还房屋的反诉请求。（武汉律师 杨国尧）

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