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一、个人房产交易
房屋买卖过程中的相关确认规定：
1、购房时间的确认（国税发〔 2005〕89号 ）；
2、售房时间的确认（宜地税函〔2011〕45号 ）：
个人转让房屋，以签订权属转移合同并办理权属登记的当天为营业税的纳税义务发生时间。
3、普通标准住宅的确认（鄂地税发〔2005〕103号） ；
4、家庭唯一住房的确认（财税〔2010〕94号 ）；
5、扣除凭证的确认：
按国家税收政策涉及扣除项目的，其扣除凭证必须是税务部门监制的发票，但下列两种情形除外：
（1）个人转让2005年6月1日前所购二手私房的，可提供购买该套住宅缴纳契税的完税凭证，税务机关在与房屋权属证书上注明的房屋座落地址、面积比对无误后可作为扣除凭证；
（2）个人转让经当地县以上人民政府房改部门批准，且按国家房改政策出售给本单位职工的房改房、集资建房的，以缴纳房款时取得的收款收据作为扣除凭证。
6、国税发〔2005〕156号
（一）二手房买卖中双方的税法规定
《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》（国税发〔2005〕156号）
卖方应纳：营业税及附加、个人所得税、土地增值税和印花税
适用：财税〔2009〕157号、国办发〔2006〕37号、《中华人民共和国个人所得税法》（财产转让所得）；国办发〔2013〕17号（国五条）；财税〔1994〕020号（5年唯一）；财税〔2010〕94号（换购房个人所得税优惠取消）、财税〔2008〕137号、鄂地税函〔2013〕166号
买方应纳：契税、印花税
适用：财税〔2010〕94号、财税〔2008〕137号
（二）商品房买卖中双方的税法规定
税法规定：房地产开发企业需缴纳营业税及附加、企业所得税、土地增值税和印花税；
购买人需缴纳契税和印花税  
若购买人为自然人，适用财税〔2008〕137号、财税〔2010〕94号
（三）购买多套商品房的税法规定
购买人需缴纳契税和印花税，涉及自然人同时购买多套的，若该自然人在此前并无家庭唯一住房，则第一套办理权属登记的，认定为家庭唯一住房，其他房产应按4%申报缴纳契税。
（四）房屋赠与中的税法规定
基本规定：财税〔2009〕78号（个人所得税）、财税〔2009〕111号（营业税）

夫妻间房地产权属变更：
承受方需缴纳印花税（权利许可证照）

特定对象的房屋赠与：
（一）下列情形的受赠房产为特殊赠与形式受赠房产：
1、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹无偿受赠原产权人房产；
2、抚养人或者赡养人因对原产权人承担直接抚养或者赡养义务而无偿受赠原产权人房产；
3、法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人因房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的。
（二）应申报缴纳的税（费）种
（1）契税
应缴税款＝成交价格×税率（4％）
法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承房产，不征契税。
（2）印花税
应缴税款＝5元(房产证贴花) +5元(土地使用证贴花)+赠与价格×0.05％
其他情形的房屋赠与：【武汉律师 杨国尧摘录】
（一）原产权人
一般形式的个人无偿赠与房屋行为，应视同销售不动产行为，对原产权人依法计算征收营业税、土地增值税、印花税等地方各税，税务机关代开发票。
（二）产权承受人
1、受赠人应在受赠房产权属变更时，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20％。其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。房地产赠与合同未标明赠与房屋价值、赠与合同标明的房屋价值低于原购房价格或低于“湖北省地方税费征管核心系统—房地产核价”模块“评估单价”显示结果的，应认定为“明显低于市场价格，且无正当理由”，地税机关应按照孰高的原则核定应纳税所得额。
纳税人对核定结果有异议的，可以委托具有资质的中介机构进行评估，评估费用由评估申请人支付。
（五）房屋（含债权、债务）继承中的税法规定
将房屋用于抵偿债务，适用《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕771号）规定，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。买卖双方按房屋买卖的相关规定适用税收政策。
房屋继承：仅就继承人征收契税，适用《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》国税函［2004］1036号。
（六）买卖、赠与、继承取得后再次转让不动产的税法规定
1、夫妻间因继承、离婚析产变更房屋产权后再次转让：
夫妻间房产因继承、离婚析产变更产权后再次转让的，按共有房产更名前该房产的取得方式、购房时间、购房原价，依法计算缴纳营业税、个人所得税等地方各税。不能提供房产原购置凭证，且税务机关无法查实的，核定征收个人所得税。
2、特定对象的受赠房屋再次转让：
（一）购房时间的确定
购房时间按发生受赠行为前的购房时间确定。
（二）在计征个人所得税时，不得认定为购买方式取得，不能适用“个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税”的规定。
受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，按20％的适用税率计算征收个人所得税。不能提供受赠房产原购置成本的，不得采取核定征收方式。
3、其他情形受赠再次转让不动产：
（一）购房时间的确认
在计征营业税时，其受赠住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。
（二）个人所得税计征
在缴纳个人所得税时，不得认定为购买方式取得，且不能适用“个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。”之规定。以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，按20％的适用税率计算征收个人所得税。不得采取核定征收方式。
（七）房屋被征收后，所得补偿款的税法规定，若以产权调换补偿呢？
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
第三十一条规定，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：
（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：
1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

土地增值税分析：国税函〔2010〕220号：拆迁安置土地增值税计算问题
（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

根据上述规定，对“拆一还一”的业务行为，对归还的等面积房屋属于换取其他单位或个人的土地（非货币性资产）应视同销售。应按等面积的市场价确定销售收入，并确认相应的开发成本。
举例如下：
1、假定房屋单位卖价为2000元／平米，房屋单位成本为1000元／平米，“拆一还一”面积为10平米，不补差价。
确认销售收入：2000×10=20000（元）；
并确认开发成本中的拆迁补偿费：20000元；
确认销售成本：1000×10=10000（元）。
2、房屋单位卖价为2000元／平米，房屋单位成本为1000元／平米，拆10平米，还15平米，超5平米面积补差价4000元（5×800）。
超面积偿还部分，按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格（2000元）确定
确认销售收入：2000×（10+5）=30000（元）；
并确认开发成本中的拆迁补偿费：30000-4000=26000元；
确认销售成本：1000×10+1000×5=15000（元）。
如果企业用外购的房产，归还给拆迁户，则不存在开发产品的视同销售问题。

《宜昌市地方税务局房地产开发企业税收管理暂行办法》（宜地税发〔2012〕126号）也就此作出明确：
第十七条  企业有转让土地使用权或销售不动产的价格明显偏低并无正当理由，或有本办法第十条第一款所列视同发生应税行为而无营业额的，主管地税机关按下列顺序确定其营业额：
（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（三）按下列公式核定：
营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）
其中：成本利润率为10%，营业税税率为5%。
（八）房改房在买卖、赠与、继承中的税收政策。
房改房在买卖、赠与、继承中的税收政策同其他住房，仅在扣除凭证方面有所区别。
（九）房改房的面积不含公摊部分，但买卖款中却包含该部分价值，如何征税？
在办理房屋权属变更时，房管部门会提供包括建筑面积在内的测绘数据，因此，不论原房产是否为房改房，我们都会依据房管部门出具的测绘数据确认该套房产的建筑面积。买卖款对应的是该套房产本次交易的成交价，因此，原房产是否不含公摊，影响的只是单价，不会
（十）需要办理公证的事项
1、委托代办业务中委托人的公正
2、房地产权属的继承公正
二、土地方面
（一）集体土地、出让地被征收后，其所得款项的税法规定。
1、营业税及土地增值税方面
《省地方税务局关于土地流转有关税收问题的通知》（鄂地税发〔2013〕97号）规定：土地储备中心（或行使土地收储职能的单位）收回土地，被收回土地使用权的单位凡能提供下列资料之一的，对被收回土地使用权单位取得的土地补偿收入不征收营业税，取得的地上建筑物及附着物补偿收入应按规定征收营业税；凡收回的土地用于城市规划及公共设施建设需要的，被收回土地使用权单位取得的全部补偿收入免征土地增值税。不能提供下列资料之一的，被收回土地使用权单位取得的全部补偿收入应按规定征收营业税、土地增值税。上述资料是指：
（一）县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权的正式文件；
（二）土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件；
（三）县级以上（含）地方人民政府作出的《房屋征收决定书》。
土地增值税中“用于城市规划及公共设施建设需要”依据的是《省地方税务局关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知》（鄂地税发〔2010〕176号）第八条规定的情形：关于因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，纳税人自行转让房地产征免土地增值税的问题
《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）解释的因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害）而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行的搬迁情况。
现对此条款解释中因“旧城改造”而享受免征土地增值税的情形规定如下：对因政府进行公益性、政策性的市政建设（如市政道路、桥梁、广场、城市绿化、古建筑物保护、棚户区改造等）项目而搬迁所取得的有关经济利益免征土地增值税。对因政府或政府有关部门按市场行为开展的土地储备、其他非“国家建设需要”的建设项目而搬迁取得的有关经济利益（包括拆迁补偿费等），均应按规定缴纳土地增值税。
2、企业所得税方面
国家税务总局关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告（国家税务总局公告2012年第40号）
第五条  企业的搬迁收入，包括搬迁过程中从本企业以外（包括政府或其他单位）取得的搬迁补偿收入，以及本企业搬迁资产处置收入等。
第八条  企业的搬迁支出，包括搬迁费用支出以及由于搬迁所发生的企业资产处置支出。
第十三条  企业搬迁中被征用的土地，采取土地置换的，换入土地的计税成本按被征用土地的净值，以及该换入土地投入使用前所发生的各项费用支出，为该换入土地的计税成本，在该换入土地投入使用后，按《企业所得税法》及其实施条例规定年限摊销。
第十五条  企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。?
第十六条  企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。?
企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。
3、个人所得税方面
《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）第一条规定：对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
（二）出让地转让过程中的税法规定。【武汉律师 杨国尧摘录】
1、土地使用权的出让
土地使用权出让是指国家将国有土地在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。由于国家是国有土地的所有权人，因此出让一方只能是国家。《中华人民共和国城市房地产管理法》第15条第2款规定：”土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”
出让的方式包括招标、拍卖、挂牌或者协议。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第11号）第四条规定：”商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地由两个以上意向用地者，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。”
税法规定：承受方需缴纳契税、印花税。
契税计税依据：财税〔2004〕134号
印花税：产权转移书据、权利许可证照
2、土地使用权转让
土地使用权转让是指土地使用者依法对其享有的土地使用权进行处分的权利。转让的内容包括出售、交换和赠与。土地使用权转让必须签订合同，必须到土地行政主管部门申请登记。
税法规定：原使用权人需缴纳营业税、城建税、教育费附加、企业所得税或个人所得税、土地增值税、印花税
其中：营业税   财税〔2003〕16号；土地增值税   国税发〔2009〕91号
承受方需缴纳契税、印花税
契税计税依据：财税〔2004〕134号
印花税：产权转移书据、权利许可证照
（三）联合开发（非开发企业一方以出让地投入）过程中的税法规定。
1、营业税方面
合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：
第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：
一是土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照营业税实施细则第二十条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
这里还有一种情形，即甲方供地，乙方出资，规划、立项、施工合同的签订等均以甲方名义进行，建成后甲、乙分配固定面积的房产或固定数额货币的，在司法解释中有所解释：
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）
《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》（国税函〔2005〕第1003号）
鉴于该项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，未发生《中华人民共和国营业税条例》规定的转让无形资产的行为。因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税发〔1995〕156号）第十七条有关合作建房征收营业税的规定。
因此，上述不成立项目公司的合作模式不属于国税发〔1995〕156号中合作建房范围，若乙方分配固定数量房屋，则甲方应按“销售不动产”申报缴纳地方各税，乙方应利息收入申报缴纳地方各税，计税依据均为权属变更时点的房屋销售市场价格；若乙方分配固定数额货币，则甲方确认为利息支出，乙方应按照利息缴纳营业税。
二是以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业--租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按税暂行条例实施细则第十五条的规定核定。
第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。
（一）房屋建成后如果双方采取风险共担，利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
（二）房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
（三）如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。
投资成立联合公司的税法规定
财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税〔2002〕191号）规定：
（一）以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
（二）对股权转让不征收营业税。
国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复（国税函〔2002〕165号）明确：
转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。
国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复（国税函发〔1997〕490号）规定：
以不动产或无形资产投资入股，与投资方不共同承担风险，收取固定利润的行为，应区别以下两种情况征收营业税：以不动产，土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地，房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税；以商标权，专利权，非专利技术，著作权，商誉等投资入股，收取固定利润的，属于转让无形资产使用权的行为，应按“转让无形资产”税目征收营业税。
2、土地增值税方面
对于合作建房土地增值税清算，核心是要把握两个要点：
一是合作建房的征免税问题 （财税字〔1995〕48号）   对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
合作建房行为是否符合财税字〔1995〕48号文暂免征收土地增值税的规定。按上述税收政策规定及司法解释，符合财税字〔1995〕48号文暂免征收土地增值税政策的合作建房行为需符合以下几个条件：
（1）必须以合作双方名义办理合作建房审批手续；
（2）土地使用权须变更登记为合作双方名下；
（3）当事一方应具有房地产开发资质。
二是不属于暂免征收土地增值税的合作建房行为，其实质为单一环节房地产开发，实质是先转让土地使用权或开发项目再由另一方完成开发的，存在两个纳税环节，应分别征收清算土地增值税。这里要强调的是，不论项目完成后的分配形式是实物还是现金，均应认定为实质销售，按有关规定确定其销售收入。
3、企业所得税方面
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)文件的规定：
（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：
1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
该模式下分配的利润乙公司将该项目形成的营业利润并入当期应税所得，不得在税前扣除分配项目利润，不能在成本中摊销或税前扣除投资方甲公司的利息支出；甲公司取得的项目利润按规定补交所得税。

实践中合作建房的主要表现形式【武汉律师 杨国尧摘录】

              （作者单位：宜昌市房产交易中心）

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