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关于婚前房产纠纷问题的处理
关于婚前房产纠纷问题：
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一、婚前双方出首付购买的房屋，登记在双方名下，分手时该如何分割？
张某和刘某是大学同学，毕业后一起在北京发展，经过几年的奋斗两人有了一定的积蓄，准备在北京买房结婚。2006年二人选中了北京某小区的期房，当即签订了《商品房买卖合同》，首付款是由两人共同支付，为了保险起见，购房合同中将两个人的名字都写上了。2007年新房交付使用，两人打理的公司生意也越来越红火，又过了两年两人把房贷全部提前偿还了，房产证也已经取得，上面写着两个人的名字。可是随着时间推移，两人的感情越来越淡漠，最后竟然分手了。分手时，房子成了两人最大的争议。
律师分析：
张某和刘某购买的房屋首付款系由二人支付，房贷也是由两人共同偿还，房产证上也是写的两个人的名字，显然属于共有财产。在司法实践中，原则上应该按照出资比例进行分割，如果房产证上双方约定了份额比例，则应按照约定的比例进行分割。
二、恋爱期间双方出首付购买的房屋，登记在女方名下，分手时该如何分割？
许某与赵某相恋了3年，在北京经历了许多风风雨雨之后，两人决定留在北京发展。2009年10月份两人在北京某小区内购置了一套一居室。房屋成交价格为120万，两人当时是贷款买房，首付60万，首付由两人共同担负，其中男方出资40万元，女方出资20万元。当时两人未领结婚证，许某没有多想就写了女方赵某的名字，房屋交付后，男方出资进行了精装修，花费15万。过了一段时间，两人的感情破裂，赵某以性格不合为由提出分手。分手以后，许某多次与赵某协商房屋归属的问题，但双方一致未达成共识。自提出分手以后男方便从此房搬出，一直由女方居住使用。在这种情况下，房屋应该如何分割呢？
律师分析：
上述案例属于典型的关于恋爱期间财产归属问题。对此问题，法律上目前并没有十分明确的规定，但是鉴于双方买房是为了结婚之需，各方均有出资，从公平公正的角度出发，即使房产登记在赵某名下，在分手之后法院一般会按照双方的出资比例进行财产分割。
三、婚前男方出首付购买的房屋，登记在男方名下，离婚时该如何分割？
马某是某外企的经理，收入较高，在谈女朋友之前，已经在京购置了房产一套，马某用自己的积蓄付了30万首付款，剩余部分贷款。2011年马某与吴某结婚，二人婚后一起偿还贷款，但没过多久两人因性格不和离婚。吴某要求分割这套房产，马某则坚持认为房产是属于其婚前财产，吴某没有权利分割，且马某的收入较高，完全有能力自己还贷款，根本就没有花吴某的钱还房贷。因此，马某坚决不同意分割房产，二人协商不成，最后诉至法院。
律师分析：
这是典型的离婚财产分割问题，属于最常见的纠纷类型之一。在生活中，有一方经济条件比较好，往往在婚前就购置了相应的不动产，并办理了按揭贷款。婚后由双方共同偿还贷款，离婚时关于该不动产的分割往往成为争议的焦点。购房一方坚持认为属于婚前财产，且自己收入较高，还贷没有任何问题，对方不应分得任何份额；另一方认为自己婚后一起还房贷，对房屋价值有一定贡献，且双方已经结婚，财产中理应有我一半。
针对这一问题，我国《婚姻法》司法解释三有明确的规定，一般在离婚时双方协商不成，法院会判令房屋归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。产权登记一方应给另一方一定的补偿，主要是婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。
四、婚前男方出首付购买的房屋，登记在女方名下，离婚时该如何分割？
钱某和刘某是一对多年的恋人，钱某自己创业，生意经营的还不错，手中有一些积蓄。刘某刚大学毕业，顺利考上了国家公务员，收入虽然不高但工作也是人人羡慕。2010年两人准备结婚，打算在北京先买套房。2010年10月两人在北京某区购置了新房一套，由男方出首付，用女方的名义做公积金贷款，房产证登记在女方名下。2011年6月两人举行了婚礼，并搬入新居。后来因为工作原因，钱某经常出差，有时一出差就一两个月，两人的感情渐渐的越来越淡。2012年二人的婚姻终于走到了尽头，接下来就是分割财产的问题，最大的矛盾集中在房子上面。刘某认为自己是房屋产权所有人，拒绝将房子分割给钱某。
律师分析：
本案中，双方购置房屋是在婚前，虽然首付款是由男方出资，但购房合同及贷款合同均是由女方签署，房产证登记的是女方的名字，目前贷款仍在偿还。像此种情形，认定房屋归女方比较适宜，对于男方婚前出的首付款，可以作为债权债务来进行处理，离婚后由女方归还男方。双方婚后共同偿还的贷款部分及房屋的增值部分，可以由女方给男方一定的补偿，对于尚未归还的贷款应作为女方的个人债务。
在司法实践中，也有少部分法院认为首付款系由男方出资，因此房屋判令归男方所有，男方给女方适当的补偿，后期贷款全部由男方偿还，但是这种情况比较少见。
五、男方出全款购买的房屋，登记在女方名下，分手时该如何分割？
王某两年前谈了一个女朋友杨某，杨某不仅人长得漂亮，学历又高，王某的父母对杨某甚是满意。2010年双方家人协商结婚事宜，男方主动提出由他们买婚房，同年10月份男方在北京市某区付全资购买了一套两居室。因为对未来的儿媳特别满意，加上两人马上就要结婚了，男方就将房产证写在了杨某名下。可是，好景不长，房产证下来之后，杨某突然以种种理由拖着不结婚，这可急坏了男方一家人。男方家人希望杨某与王某尽快办理结婚证，但杨某一直不表态，最后拖了一段时间，男方提出了分手，要求杨某配合将房屋过户回来，但杨某说是男方自愿赠与自己的，不同意过户。无奈，男方将杨某告上了法庭。
律师分析：
上述案例中男方将婚房登记在女方名下，不能简单的理解为赠与。赠与是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。本案中，男方将婚房登记在女方名下，是以男女双方结婚为前提的，如果最终结婚的目的没有实现，那么给予财产的一方有权要求接受财产的一方返还财产。
从这个角度看，该房屋的性质类似于彩礼，如果结婚不成，彩礼应全额退还。在本案中女方应全额还男方的购房款，房屋归女方所有。
六、婚前男方父母出首付购买的房屋，登记在男方父母名下，离婚时该如何分割？
金某与杨某都在北京工作，两人都属于工薪阶层，每个月的收入除了生活开支外，几乎所剩无几。2003年两人确定恋爱关系，两人的老家都在外地，为了今后能留在北京，双方老人经过商议，由男方父母出首付买房，女方父母出资装修。2004年两人举行了盛大的婚礼，事业上也都发展的红红火火，很快就把房屋贷款还完了大部分。谁知好日子没过了几年，两人的婚姻竟然走到了尽头。分手是容易，但是房子该怎么办呢？杨某觉得自己这么多年的青春都付出了，现在男方提出离婚自己有损失，且男方父母当时是给他们两个人结婚买的房，房子中理应有一定份额是属于自己的。可是，一查才发现房子竟然写的是婆婆的名字，那自己还能有份吗？
律师分析：
由于房屋首付款由男方父母出资，且登记在男方父母名下，所以房屋所有权应当属于男方父母。对于婚后还贷部分，可以作为一般的债权债务，杨某可以要求男方父母进行偿还。
律师提醒：
现在大家对婚房越来越重视，很多年轻男女会在婚前购置房产，为结婚做好准备，但是往往由于各种原因，双方可能最终未能步入婚姻的殿堂或者在婚后分手。分手后，房产的分割问题就变成了双方争议的焦点。
建议广大读者在购房时最好能通过银行转账的方式支付购房款，并保存好相关凭证，以免今后出现纠纷时缺乏相关的出资凭证。另外，最好购房时将双方的名字都写上，今后一旦有纠纷，任何一方不能随意处置房产，会在一定程度上避免损失的扩大。
解决房产纠纷最好的办法就是，双方在购房前签订一份书面协议，事先约定好房屋的权属及出资情况，这样不仅双方安心，同时也可以更好的保证未来权益不受损害。
宜昌房地产律师www.hubei64.com
